Message du président
Chers (ères) copropriétaires,
Nous avons franchi il y a quelques jours la moitié de notre année financière. Le moment est bien choisi pour en faire la mise à jour sommaire. Nous avons divulgué les résultats des cinq premiers mois dans le procès-verbal de la dernière réunion du conseil d’administration. Nous vous invitons à aller le consulter. Bien que les résultats du mois de novembre ne soient pas encore connus, nous pensons pouvoir compléter notre exercice financier, à ce stade-ci, tout près de l’équilibre budgétaire.
Le conseil d’administration des dernières années a toujours préparé le budget avec soin en planifiant les projets connus et les dépenses d’opérations courantes avec le plus de précision possible et sans de gros coussins, nous laissant ainsi une marge de manoeuvre limitée.
Au cours des derniers mois, nous avons encouru certaines dépenses comme quelques épisodes d’infiltration d’eau, (qui soit dit en passant, n’avaient rien à voir avec la réparation récente des drains de toit), le remplacement des équipements de chauffage des garages que nous avons dû remplacer au coût de 15 000 $ et l’unité 3 de notre chauffe-eau qui va demander d’autres dépenses non prévues au budget, qui ne sont pas encore chiffrées officiellement.
Il y a très peu de ce genre de système de chauffe-eau au gaz au Québec en raison du prix moins élevé de l’électricité. Nous sommes à évaluer la possibilité de travailler avec un nouveau fournisseur, dont les techniciens ont une connaissance approfondie de système comme le nôtre et qui, nous l’espérons, permettra de diminuer de façon substantielle nos coûts d’entretien. Nous savons d’ores et déjà que nous pourrons économiser beaucoup d’argent, notamment sur les cartes électroniques utilisées dans chacun des chauffe-eau.
Pour faire face à toutes ces situations inattendues, nous devons jouer à l’équilibriste et tenter de compenser le poids de ces nouvelles dépenses en réduisant ou coupant d’autres dépenses moins prioritaires. Comme à l’habitude, avec toute la transparence avec laquelle nous avons toujours fait preuve dans le passé, nous vous tiendrons informés de l’évolution des choses, soit via les procès-verbaux de nos réunions de conseil d’administration ou par ce moyen de communication ponctuel.
Il faut également ajouter que l’arrivée de Karine à qui nous souhaitons la bienvenue, en remplacement de Chantal Monette comme gestionnaire, demande un peu plus d’implication de la majorité des membres du conseil d’administration.
Divergences de vues
L’expression « divergences de vues » est un euphémisme pour décrire le climat actuel et le sentiment d’inquiétude que de nombreux copropriétaires nous ont partagés au cours des dernières semaines.
J’ai été sans doute l’une des causes de cette situation avec ma démission fracassante et un retour tout aussi inattendu. Je ne ferai pas la genèse de ces événements, mais je ne vous cacherai pas qu’il existe présentement des points de vue et des visions diamétralement opposés sur certaines questions de principe et enjeux au sein d’une partie du conseil d’administration.
Il arrive que les divergences apportent une façon constructive d’améliorer les choses. À partir de ce constat, nous comptons sur la collaboration de tous pour un retour à la normale en gardant à l’esprit que nous avons été mandatés par les copropriétaires pour gérer le complexe de façon la plus efficace possible.
Au cours des dernières années, nous avons créé une philosophie ou une culture de gestion participative dans laquelle les membres du c.a. se sont fortement engagés pour faire avancer les projets avec la collaboration bénévole de nombreux copropriétaires. Le bénévolat est actuellement l’ADN de notre communauté et c’est ce qui en fait son unicité. C’est l’une des raisons qui a motivé mon retour pour continuer à en faire la promotion.
En octobre dernier, lors de la Soirée de reconnaissance des bénévoles, nous avons salué le travail inlassable de plusieurs copropriétaires au cours de la dernière année notamment, soit Pierre Ledoux, Guy Ouimet, Daniel Beauchamp, Daniel Lavoie, Hélène Dupont et Marc Bérubé.
Il s’agissait d’une première et nous avons la ferme intention de souligner éventuellement l’implication de plusieurs autres qui se sont démarqués depuis plusieurs années et qui méritent tout autant d’attention. Seulement au cours des trois dernières années, ces bénévoles nous ont permis d’économiser au-delà de 400 000 $, et sans cet apport, nos frais de condo annuels seraient sans doute majorés de plus de 1 000 $ par année.
Toutefois, il ne faut pas se leurrer. Ce modèle de fonctionnement a prouvé, sans l’ombre d’un doute, qu’il est très efficace, mais fragile, tant et aussi longtemps qu’il y aura des gens pour prendre la relève. Notre complexe de 12 ans vieillit et les copropriétaires qui sont arrivés à partir de 2013 ont également 12 ans de plus. Il ne faudra pas s’étonner, qu’un jour, on sera dans l’obligation d’embaucher plus de personnel pour effectuer les tâches que nous effectuons aujourd’hui de façon bénévole et de payer la facture qui vient avec.
Le conseil d’administration actuel a la ferme intention de continuer dans la même voie que nous nous sommes tracés depuis quelques années, sans pour autant jouer à l’autruche et penser que ce modèle sera éternel.
Notre conseil d’administration n’est pas la Banque de Montréal ou Bell Canada où leurs administrateurs ne sont aucunement impliqués dans la gestion quotidienne des activités. Ce modèle de gestion ne nous convient pas pour l’instant.
À titre d’exemple, nous avons évalué que le projet d’implantation d’infrastructures de bornes de recharge pour voitures électriques a exigé plus de 800 heures de travail de la part de Sylvain Plouffe et des autres membres du conseil d’administration qui ont effectué le travail de planification, de suivi de projet et de demande de subventions.
C’est un travail colossal et coûteux que les copropriétaires n’auraient pas pu se permettre avec un gestionnaire externe. Le contrat de service avec Gestior ou tout autre gestionnaire externe prévoit toujours des coûts additionnels pour le traitement de projets spéciaux comme celui-là. Dans le cas du contrat actuel avec Gestior, un tel projet spécial prévoit une facture de 125 $ de l’heure! Vous pouvez imaginer quels auraient été les coûts additionnels de gestion de projet sans l’implication des administrateurs.
Je répète que notre modèle actuel de gestion n’est pas éternel et qu’il sera viable tant et aussi longtemps qu’il y aura des volontaires au sein de notre communauté. Par contre, c’est notre responsabilité d’être préparé à toute éventualité et de chiffrer l’impact éventuel d’un changement de culture de gestion sur nos budgets et frais de condo. Et ça aussi, nous avons l’intention de vous le partager en toute transparence.
Au cours des derniers jours, nous avons lancé des invitations pour combler certains postes dans des comités existants et quelques nouveaux. Je vous encourage donc à poser votre candidature et même commencer à réfléchir à la prochaine assemblée des copropriétaires en août prochain alors que trois postes d’administrateurs seront à combler, en souhaitant poursuivre la tradition.
Joyeuses Fêtes et Bonne Année
Profitez donc des jours qui viennent pour festoyer avec vos proches et amis.
À tous les nouveaux copropriétaires qui ont choisi notre beau complexe, nous vous souhaitons la plus cordiale des bienvenues.
Soyons fiers de notre Laurier. Joyeux Noël et Bonne et Heureuse Année 2025 à vous tous.
Jasmin Gosselin,
Président du C.A.
