MESSAGE DU PRÉSIDENT
À tous les copropriétaires et résidents,
Nous avons complété il y a quelques jours le troisième trimestre de notre exercice financier 2024-2025. Pour les 9 premiers mois de l’année, nos revenus ont totalisé 631 700 $, en légère hausse de près de 4 400 $ par rapport au budget tandis que nos dépenses ont été moindres de 18 900 $ que les 654 800 $ prévus, laissant un déficit d’opération de 4 200 $ par rapport à un déficit prévu de 27 400 $. Cet écart positif s’explique par des projets non récurrents et non réalisés et des dépenses prévues pour l’entretien paysager qui surviendront au cours des mois d’avril et mai. Nous prévoyons donc terminer l’année financière tout près de l’équilibre budgétaire ou avec un léger déficit malgré des coûts importants encourus relatifs à la réparation de la membrane du garage et de certains rangements.
Parmi les revenus supérieurs au budget, il faut mentionner que la qualité de notre nouveau golf virtuel a suscité un engouement sans précédent et a permis d’augmenter le nombre d’adeptes au cours des deux dernières années à 45 golfeurs, générant des revenus de 7 200 $ après 9 mois. Les autres revenus provenant notamment des branchements électriques, revenus divers et location des suites expliquent aussi une partie de l’écart positif.
Du coté des activités d’exploitation, à l’exception des éléments mentionnés précédemment, certains postes budgétaires présentent des variations positives ou négatives, qui, au final, ont un impact neutre sur l’état des résultats.
Les états financiers pour les neuf premiers mois de l’année ont été déposés dans le site Web et vous pouvez les consulter pour en connaître tous les détails.
Valeur en hausse
Au cours des 12 derniers mois notamment, le nombre de transactions immobilières au Laurier a clairement démontré qu’il existe un lien direct entre la valeur de nos propriétés avec la qualité de notre gestion et l’entretien de nos actifs, sans compter les éléments aussi intangibles que l’ambiance générale et la qualité de vie qui règnent dans nos murs. La réputation de notre complexe déborde les frontières de Beloeil et plusieurs de nos nouveaux arrivants proviennent d’un peu partout dans la grande région de Montréal.
Dans les nombreux cas où d’autres syndicats ont malheureusement fait preuve de laxisme au niveau de l’entretien et de la capitalisation de leur Fonds de prévoyance, ces derniers ont dû éventuellement augmenter radicalement leurs frais de condo pour rattraper le temps perdu avec pour conséquence une détérioration importante de la valeur de leurs propriétés.
Fonds de prévoyance
La nouvelle évaluation de notre Fonds de prévoyance est prévue pour l’exercice 2025-2026 commençant le 1er juin et nous visons en avoir les conclusions avant la prochaine assemblée générale annuelle. Lors de la dernière assemblée générale des copropriétaires en août dernier, nous vous avions fait part que la capitalisation de notre Fonds de prévoyance avait été jusqu’à présent conforme aux projections.
Par ailleurs, compte tenu que l’étude du Fonds de prévoyance 2020-2025 comportait plusieurs éléments qui avaient été sous-estimés, tant au niveau des investissements requis que de la durée de vie de certains équipements, nous vous avions prévenu que des montants seraient éventuellement requis pour le recapitaliser afin de faire face à la hausse des coûts d’entretien et de réparation de nos espaces communs. Ceci dans le but de préserver la valeur de nos actifs et, par ricochet, la valeur de nos condos. L’objectif est de pouvoir vous partager ces informations lors de la prochaine AGA afin que les copropriétaires puissent compter sur une prévisibilité acceptable en vue de leur planification budgétaire à moyen terme.
Resurfaçage des balcons de coin
Entre-temps, lors de la dernière AGA, nous vous avons aussi informé qu’à la suite du rapport d’inspection des façades effectuée l’été dernier par la firme d’ingénierie Génispec, la réparation des fissures apparaissant dans les dalles de béton des balcons des unités de coin (à l’exception des balcons de coin du rez-de-chaussée) devait être envisagée au cours des deux prochaines années pour éviter une dégradation du béton et engendrer des coûts encore plus élevés.
Pour connaître tous les détails des travaux requis dans ce rapport, nous vous invitons à aller consulter le document “Inspection des façades” de la firme Génispec en cliquant Documents de gouvernance.
L’an dernier, il était question d’un projet alors estimé à plus de 325 000 $. Il faut bien comprendre qu’il s’agit d’une première phase de travaux pour des espaces communs à usage restreint et que les autres balcons devront aussi subir de telles réparations éventuellement. Plutôt que de laisser les balcons se détériorer davantage et d’augmenter d’autant la facture s’y rattachant, ce n’est pas de gaité de coeur que le conseil d’administration a plutôt choisi d’effectuer cette réparation dès cette année.
Pour financer ces travaux qui s’élèveront à près de 400 000 $, le conseil d’administration a évalué que nous devions éviter d’extraire une ponction aussi importante de notre Fonds de prévoyance qui se chiffre en date d’aujourd’hui à 600 000 $ et de prélever ce montant via une cotisation spéciale. Celle-ci sera payable en deux versements qui seront prélevés le 15 mai et le 15 juillet via PPA, au prorata des valeurs relatives de vos unités privatives. Pour connaitre les montants que vous devrez verser, veuillez consulter le document “Cotisation spéciale – Réfection des balcons de coin” en cliquant Documents financiers.
Vous comprendrez que ce sont des travaux d’envergure qui auront un impact important et désagréable pour la qualité de vie de nos résidents, compte tenu de la durée des travaux qui s’échelonneront sur une période de six à huit semaines, du bruit incessant et de la poussière que nous devrons tous subir à divers degrés.
Ces travaux commenceront le 22 avril prochain à partir des unités de coin faisant face au boulevard Sir-Wilfrid-Laurier. Un échéancier vous sera transmis par voie de communiqué au cours des prochains jours et des mises à jour vous seront transmises régulièrement. Pendant cette période, les meubles de jardin du syndicat resteront à l’intérieur. Évidemment, nous vous déconseillons de faire nettoyer vos vitres de balcons, même pour les copropriétaires qui ne sont pas touchés directement par ces travaux.
C’est de la responsabilité des copropriétaires visés par les travaux, soit les balcons de coin à l’exception de ceux du rez-de-chaussée, de retirer complètement tout le mobilier, BBQ et tuiles en composite qui recouvrent leur balcon et de les entreposer, soit directement à l’intérieur de leur unité ou soit dans leur espace de stationnement au garage. Pour les copropriétaires qui ont besoin d’aide, notre employé temporaire André Reid sera disponible pour vous assister et vous aurez à le rémunérer directement le cas échéant. Pour les copropriétaires ne disposant pas de l’espace requis, la terrasse de la tour Est pourra servir de zone tampon pour vous accommoder.
Nous espérons que ces travaux seront complétés au plus tard à la fin du mois de juin afin que vous puissiez profiter pleinement de vos espaces de vie extérieurs pour le reste de l’année.
Nous vous remercions d’avance pour votre compréhension et de votre patience au cours des prochaines semaines.
En terminant, veuillez prendre note que la prochaine assemblée générale annuelle aura lieu le 28 août prochain à la salle Le Sodanse de Beloeil à compter de 19h.
Nous vous souhaitons un Bel été!
Jasmin Gosselin, Président du C.A.
