MESSAGE DU PRÉSIDENT
À tous les copropriétaires,
Nous venons de dépasser plus de 50 % de notre année financière et le moment est opportun pour faire le point sur l’évolution de l’ensemble des dossiers en cours.
Finances
Sur le plan financier, on peut dire que la situation est sous contrôle et que, si la tendance se maintient, nous terminerons l’année avec un surplus par rapport au budget prévu. Les états financiers du 2e trimestre au 30 novembre sont déposés dans le site Web pour consultation et les résultats du mois de décembre sont commentés par notre trésorier Guy Ouimet dans le procès-verbal de la dernière réunion du c.a. qui sera disponible sous peu.
En bref, certaines situations non prévues comme le remplacement d’un moteur d’un ascenseur ou de plusieurs pompes de drains pluviaux auraient pu faire exploser les coûts. En contrepartie, le budget alloué aux honoraires professionnels ne sera vraisemblablement pas utilisé puisque les contentieux potentiels sont tous en voie d’être réglés, Bâtiments Québec ayant accepté de corriger notamment les anomalies dans les 4 soupiraux et aussi défrayer les coûts d’installation du module de gestion de puissance des transformateurs de la Tour Est. L’entrepreneur en toiture Truchon a aussi accepté de venir corriger les déficiences de la membrane de finition autour des 26 drains de toit contre un montant minimal compte tenu de l’ampleur des travaux. Merci à notre secrétaire Jean Malouin pour la négociation de cette entente.
Projets d’infrastructures et autres
La première phase du projet d’infrastructures pour les bornes de recharge pour voitures électriques a été complétée avec succès. Nous venons de recevoir la confirmation que notre demande de subvention a été acceptée et que le paiement suivra dans environ 6 semaines. Les remboursements pour la portion infrastructures seront crédités à vos comptes respectifs alors que des chèques ou paiement direct Otonom seront émis pour les 20 copropriétaires qui ont fait installer une borne de recharge via le syndicat.
Je tiens à remercier Sylvain Plouffe pour son implication dans ce dossier et Louis Deschênes pour son travail de conception de l’application de suivi dans notre site Web. Notre gestion de ce dossier est citée en exemple par plusieurs intervenants et le gouvernement du Québec se servira de notre cas pour la formation de leurs employés ayant à traiter les dossiers provenant des complexes de condos comme le nôtre. D’ici la fin février, nous amorcerons la planification de la deuxième phase d’installation qui est prévue en avril. Nous contacterons les copropriétaires qui ont déposé leur demande. Nous sommes confiants que le gouvernement du Québec annoncera sous peu des modifications au programme qui permettra l’installation de plus de 10 bornes par tour.
Comme nous avions l’obligation d’installer un lien internet pour desservir le module de gestion de puissance dans la salle électrique de la Tour Est, nous en avons profité pour planifier le projet d’installation d’une zone wifi dans les garages en se servant de cette même source d’alimentation. Le projet qui a nécessité l’installation de plus de 8 000 pieds de câblage et de 18 points d’accès et plusieurs autres équipements a été complété grâce au travail colossal et bénévole de Daniel Beauchamp du condo 501 qui a supervisé et exécuté une grande partie du projet. Cet ajout permet donc d’améliorer la sécurité dans les garages et de faire des appels téléphoniques pour ceux qui disposent de la fonction « appel wifi » sur leur téléphone cellulaire.
L’installation d’une boîte de colis intelligente a aussi permis de gérer plus efficacement la livraison des colis et la sécurité. Les commentaires reçus sont très positifs. Nous travaillons avec le fournisseur pour inciter les quelques firmes de livraison récalcitrantes à utiliser le système. Désormais, nous utiliserons le système pour simplifier le transfert des clés des suites.
Gestion
La gestion d’un complexe comme le nôtre exige beaucoup de temps de la part de vos administrateurs. Si nous comptons déjà sur une foule de bénévoles qui nous font épargner plusieurs dizaines de milliers de dollars à chaque année pour « aider » dans une formule de gestion participative, notre appel à tous lancé il y a un certain temps pour supporter votre conseil d’administration a donné des résultats mitigés. Comme je l’ai indiqué lors de la dernière AGA, s’il y a peu de copropriétaires qui sont prêts à « s’engager », nous devrons alors penser à implanter des solutions plus coûteuses à long terme.
Par contre, je tiens à remercier Odette Trudeau et Diane Lafrance qui ont levé la main pour apporter leur aide pour soulager le travail de notre gestionnaire Chantal, Odette du côté de la participation aux réunions du c.a. et de la rédaction des procès-verbaux et Diane du côté administratif et le suivi auprès des copropriétaires. Déjà, leur implication bénévole a eu un effet immédiat sur le service offert.
Je tiens aussi à remercier les copropriétaires Philippe-Paul Lussier et Martine Paradis qui ont été embauchés pour effectuer le ménage des suites et consacrer le reste des heures allouées pour l’entretien ménager dans les espaces communs lors des fins de semaine. Tout en améliorant le service et la propreté de notre complexe les week-ends, leur implication soulage le travail de notre concierge Tammy.
La prochaine assemblée générale annuelle aura lieu à la fin du mois d’août et l’appel de candidature pour les postes disponibles au conseil d’administration se fera au mois de juin. Il faudra qu’une relève se manifeste éventuellement car votre syndicat a besoin de vous !
D’autres défis à venir
Le renouvellement de notre police d’assurance est prévu pour le 1er septembre et nous regardons avec attention l’évolution des primes d’assurance chez nos voisins du Sud qui ont été frappées par un tsunami. Certains syndicats de condos ont dû absorber des hausses astronomiques, dont certaines représentaient 47 % du budget total d’opérations avec des hausses correspondantes de leurs frais de condo. Évidemment, le contexte au Canada est quelque peu différent des USA, mais les nombreux sinistres découlant des changements climatiques, inondations, chaleur extrême, feux de forêt, auront sans doute des conséquences sur nos primes payées. Nous devrons réfléchir aux actions à poser pour minimiser les hausses potentielles.
L’un des mandats de votre conseil d’administration est d’assurer un entretien constant et régulier du complexe et le remplacement de ses composantes et équipements lorsque le besoin se manifeste. Le fonds de prévoyance est conçu pour répondre à ce besoin. Malheureusement, le rapport de la firme Saint-Pierre fonds de prévoyance comporte des lacunes et omissions importantes.
L’une d’elle qui a été identifiée il y a quelque temps est l’affaissement du terrain au périmètre de la bâtisse. Malheureusement, cette situation qui aurait dû être prise en charge dans les 2-3 années suivant la construction de la bâtisse a eu comme conséquence la détérioration de la membrane protectrice des fondations et des infiltrations d’eau dévastatrices aux SS1 et SS2. Nous n’avons d’autres choix que d’entreprendre des travaux majeurs d’excavation, de réparation de cette membrane et de correction de la hauteur du remblaiement.
Nous sommes en train d’évaluer les coûts de ces travaux qui devront être exécutés dès le printemps. Jusqu’à présent, nous croyons que ceux-ci pourraient s’élever à plus de 175 000 $ et comme ils n’ont pas été prévus au budget actuel, ils devront être financés par le biais d’une cotisation spéciale.
Nous sommes conscients que cette nouvelle est un choc dans le contexte économique actuel, mais ces travaux sont absolument nécessaires pour la pérennité du complexe.
Nous vous remercions de votre support,
Jasmin Gosselin, Président du conseil d’administration
