MESSAGE DU PRÉSIDENT
À tous les copropriétaires,
Nous en sommes déjà rendus au dernier segment de notre année financière qui se terminera d’ici quelques jours le 31 mai. Bien que les résultats financiers d’avril ne seront connus que dans deux semaines et ceux de mai vers le 24 juin, le moment est quand même propice pour faire le point sur les activités de votre syndicat jusqu’ici.
Résultats financiers
Notre trésorier Guy Ouimet a présenté dans un récent procès verbal publié il y a quelques jours l’état de nos finances après les trois premiers trimestres qui indique pour l’instant (si la tendance se maintient!) que nous devrions terminer l’année avec un excédent des revenus sur les dépenses. Je vous invite à prendre connaissance des détails des états financiers qui ont été publiés sur notre site Web.
Vous constaterez que nos revenus ont été légèrement supérieurs au budget alors que les dépenses ont été moindres que prévu, surtout dans les postes non récurrents.
Vous vous souvenez que l’an passé les mauvaises surprises se succédaient à un rythme effarant avec la hausse de l’inflation et des prix de l’énergie, les difficultés de recrutement de main d’œuvre, la hausse vertigineuse et inattendue de notre franchise d’assurance, tous des éléments qui ont conduit à une perte d’opérations et qui ont fait exploser le budget.
Différents projets
Il y a donc quelques postes de dépenses du budget actuel qui ne seront peu ou pas utilisés. A titre d’exemple, le budget de 6 700 $ prévu pour l’installation d’une puce électronique pour sécuriser l’accès à la cour arrière du complexe a été remplacée par une solution mécanique de moins de 500 $. Une décision qui est saluée de tous.
Le montant prévu pour réparer le système de dégivrage de la dalle de béton ne sera pas non plus utilisé pour l’instant et aurait été largement insuffisant pour le reconstruire. Les analyses effectuées démontrent que le système est actuellement fonctionnel à environ 50 % et la sonde de déclenchement automatique est inopérante. Nous avons pallié à cette situation en installant un système manuel qui est opéré à distance par notre surintendant Marc Meunier avec en complément de l’épandage de sel pour les portions non chauffées. Nous pouvons sans doute continuer un certain temps dans cette voie puisque la reconstruction du système pourrait coûter jusqu’à 150 000 $!
Autre exemple, nous avions prévu une somme de 17 000 $ tirée du fonds de prévoyance pour peindre le parapet de bois qui ceinture la partie supérieure des mezzanines. Cette somme ne sera pas utilisée cette année puisque l’entrepreneur ayant obtenu le contrat s’est désisté en raison d’un manque de main-d’oeuvre. Nous envisageons de retarder ces travaux de peinture d’un an ou deux pour analyser le coût de remplacement du bois par un matériau composite qui serait plus économique à long terme.
Nous avions aussi des inquiétudes sur l’état de notre membrane de toit qui coulait prématurément. Heureusement, l’hiver que nous avons connu n’a pas généré trop de variations de température qui aurait pu être catastrophiques pour des infiltrations d’eau. Cependant, les vérifications que nous avons fait effectuer autour de quelques drains de toit ont démontré une dégradation prématurée de la membrane. Nous avons eu une excellente collaboration de Bâtiments Québec qui a communiqué avec le sous-traitant qui avait installé la membrane à l’origine. D’autres vérifications seront menées par cette entreprise au cours des prochaines semaines et le manufacturier de la membrane sera sans doute appelé à évaluer son état qui a normalement une durée de vie de 30 à 35 ans.
Nous avions aussi planifié, comme le prévoit les modifications au code électrique, de faire analyser la capacité électrique du complexe. Le rapport de l’ingénieur Génimac présenté plus tôt cette année conclut que les transformateurs de la salle électrique de la Tour Est sont en situation de surcharge, et ce, depuis le début de la construction. C’est pourquoi nous avons imposé un moratoire sur toute nouvelle installation de bornes pour voitures électriques. Pour pallier à cette situation, nous avons accordé un contrat pour installer un contrôleur de charge intelligent qui aura pour fonction de gérer la demande électrique. Ces travaux sont prévus dans quelques semaines.
Somme toute, notre année financière se terminera très probablement sur une bonne note et si nous dégageons une petite marge de manœuvre au cours des dernières semaines du mois de mai, nous l’utiliserons en partie pour devancer certains des travaux qui seraient dus l’an prochain.
C’est malheureusement ici que s’arrêtent les bonnes nouvelles. Si votre conseil d’administration avait espéré vous donner un répit du côté financier l’an prochain, le budget 2023-2024 qui n’est pas encore adopté comportera encore son lot de grosses surprises.
D’énormes surprises
Il y a quelques jours, notre assureur Desjardins nous annonçait cavalièrement à moins de trois semaines de l’expiration de notre contrat qu’il renonçait à couvrir Le Laurier, invoquant que Desjardins n’avait plus la capacité financière pour assurer un complexe d’une valeur de 100 millions $. Je vous épargne la nature des échanges que nous avons eus avec eux sur la façon de traiter un client de longue date, mais ces discussions n’ont rien changé par rapport à leur décision. Votre c.a. a la ferme intention d’agir de la même façon avec eux et cesser toute relation avec Desjardins, au moment jugé opportun.
De toute évidence, le marché de l’assurance est en crise dans son ensemble en raison des multiples catastrophes et en particulier dans celui des complexes de condominiums. Il y a deux mois, nous avions entrepris des démarches auprès d’un autre courtier afin de pouvoir confronter éventuellement le prix de Desjardins. Malheureusement, le résultat est loin de nous réjouir avec une prime qui passerait de 65 000 à 100 000 $ l’an prochain. Votre conseil d’administration fait actuellement d’autres démarches désespérées pour obtenir une seconde offre plus intéressante d’ici la fin mai.
Infiltrations et soupiraux
Vous connaissez la Loi de Murphy? Un malheur n’arrive jamais seul. Pour ajouter à cette situation, nous avons mandaté l’ingénieur Ingétec pour identifier les sources d’infiltration d’eau au SS2 et suggérer les correctifs requis. Au cours de l’exercice, nous avons appris que les 4 soupiraux autour du bâtiment semblent avoir des déficiences et que des travaux importants seront requis et dont les coûts sont en cours d’évaluation.
Ces coûts se refléteront sans équivoque sur le prochain budget et sont nécessaires pour maintenir la valeur et la qualité de notre immeuble dans son ensemble et nos propres condos individuellement.
Bornes de recharge
Nous aurons aussi à changer d’approche pour permettre à nouveau l’installation de bornes de recharge pour voitures électriques. Si la décision antérieure de permettre l’installation individuelle de bornes était la bonne à l’époque puisqu’il s’agissait de cas isolés, cette décision doit être revue.
Compte tenu de l’objectif du gouvernement du Québec d’avoir 2 millions de voitures électriques sur les routes du Québec d’ici 2030 et les décisions des constructeurs automobiles de cesser la fabrication de voitures à combustion entre 2030 et 2035, la demande pour les bornes de recharge est appelée à augmenter de façon importante.
Votre conseil d’administration a l’intention de vous présenter un projet d’infrastructure électrique général pour installer éventuellement par la suite une borne par condo. Cette façon de faire est rendue nécessaire compte tenu de l’exiguïté des salles électriques et des équipements à installer. Nous avons l’intention de mener un sondage prochainement pour connaître vos intentions en ce sens dans les années à venir. Ce projet est présentement admissible à des subventions et le fait de regrouper permet de réduire les coûts des copropriétaires par rapport à des travaux exécutés individuellement.
Pour ceux qui seraient peut-être réfractaires à un tel projet, prenez note que la présence d’une borne de recharge sera éventuellement un pré-requis pour un acheteur éventuel. Récemment, une copropriétaire a reçu une offre d’achat conditionnelle à l’installation d’une borne électrique. C’est un pensez-y bien.
Remerciements
Comme vous le constatez, les défis seront encore nombreux pour vous et votre conseil d’administration au cours des prochains mois. Avec tout ce qui précède, je me dois de réitérer avec insistance l’importance du travail de nos bénévoles et des économies réalisées dans l’exécution de certains travaux. Sans eux, nos coûts d’opérations et d’entretien seraient encore plus élevés. Merci à tous les comités qui nous aident dans notre travail.
Un merci particulier à notre gestionnaire Chantal et tous les autres membres du c.a., Sylvain, Guy, Jean, Mario et Jean-Pascal qui ne comptent pas leurs heures pour mener à bien le mandat qui nous a été confié.
Bon été à tous avant notre rendez-vous à l’assemblée générale annuelle à la fin août.
Jasmin Gosselin, Président
