MESSAGE DU PRÉSIDENT
À tous nos copropriétaires,
Je m’adresse à vous une dernière fois avant l’assemblée générale annuelle qui se déroulera le 22 août prochain au centre culturel de Beloeil. Marquez cette date à votre calendrier.
Nous avons complété le 31 mai notre exercice financier 2021-2022, une année marquée par plein de surprises et de rebondissements dans presque tous les postes budgétaires de nos états financiers. Nul besoin d’avoir à répéter à nouveau toutes les raisons qui expliquent que nous finirons l’exercice avec un déficit d’opérations. Nos procès verbaux et mes messages antérieurs ont été suffisamment explicites à ce sujet.
Dès le début de notre mandat, nous vous avons promis une plus grande transparence et compte tenu des nombreux commentaires que nous avons reçus, nous estimons avoir rencontré cet objectif.
L’une des décisions du dernier conseil d’administration a été de ne pas recourir aux services d’un vérificateur externe pour valider les résultats financiers de l’exercice qui vient de se terminer. Voici notre argumentaire en détails:
- Depuis le mois de septembre dernier, le conseil d’administration a mis en place de nouvelles procédures et des outils de contrôle très utiles pour le trésorier lui permettant de valider les états financiers préparés par l’équipe de Gestior. L’un de ceux-ci est un chiffrier financier extrêmement précis et détaillé qui concilie les coûts d’opération avec les chèques émis et tout autre débit passé au compte courant. C’est la première fois depuis le début de la copropriété que les administrateurs disposent d’un outil de gestion aussi raffiné et qui permet de donner des réponses sur un clic à toute question posée. D’ailleurs, nous avons invité les copropriétaires à poser leurs questions à notre trésorier en tout temps au cours de l’exercice.
- En ce qui concerne les autres outils de contrôle, nous avons adopté l’utilisation de bons de travail et bons de commandes afin de s’assurer que les factures reçues correspondent réellement au travail effectué. Ça aussi, c’est nouveau.
- De plus, un système d’approbation de factures et de paiement électronique des fournisseurs a été introduit afin de faciliter la gestion de la trésorerie, même à distance.
- Question de gouvernance, nous avons imposé la règle qu’aucun administrateur ne peut signer un chèque pour un remboursement de dépenses qui lui est destiné.
- Tous ces points d’amélioration sont utiles et nécessaires pour assurer une bonne gestion, mais l’élément principal sur lequel nous avons basé notre décision pour éliminer l’utilisation d’un vérificateur externe a été la création en décembre dernier d’un comité de vérification interne formé de copropriétaires du Laurier. Leur mandat a débuté en janvier 2022. L’implication de ces deux copropriétaires ayant des compétences dans le domaine, Mme Diane Lavigne et M. Renaud Blanchette, permet de vous apporter le sentiment de confiance recherché face aux chiffres qui vous sont présentés, et ce, de façon indépendante du conseil d’administration. Ils ont produit à ce jour des rapports pour les 3 premiers trimestres et ceux-ci peuvent être consultés sur le site Web.
- Pour faire leur travail, ces derniers ont accès sans restrictions à tous les documents de la copropriété, au chiffrier du trésorier, aux factures des fournisseurs, aux chèques émis, aux comptes bancaires et aux états de compte du fonds de prévoyance. Leur travail de vérification est beaucoup plus exhaustif que celui d’un vérificateur externe. D’ailleurs, Mme Lavigne et M. Blanchette viendront présenter leurs conclusions de la situation financière du Laurier lors de l’assemblée annuelle au mois d’août. Nous les remercions pour leur implication.
- Enfin, facteur non négligeable, leur travail permet de faire économiser entre 6 000 et 7 500 $ aux copropriétaires.
Cela ne veut pas dire que le conseil d’administration actuel et ceux à venir bannissent à tout jamais l’utilisation d’un vérificateur externe, mais dans l’état actuel des choses et des moyens qui sont en place, je pense que ces raisons justifient amplement notre décision.
Quand je vous parlais en entrée de jeu que l’année 2021-22 a été marquée par plein de surprises et de rebondissements, je tenais absolument à vous entretenir de notre dossier d’assurance. L’an dernier, vous avez constaté que votre syndicat a été dans l’obligation de se constituer un fonds d’auto assurance afin de couvrir le montant de la franchise qui passait, à notre demande, de 10 000 $ à 25 000 $.
Il y a quelques semaines, notre assureur Desjardins nous informait que notre prime d’assurances allait augmenter de 7,2 % pour la prochaine année. Compte tenu de l’augmentation de la valeur du complexe et de l’inflation, cette hausse est acceptable dans le contexte actuel. Mais là où le bât blesse, le montant de notre franchise, exigé cette fois par notre assureur, passe de 25 000 $ cette année à 100 000 $ l’an prochain. Je vous laisse le soin de qualifier vous-même le montant de cette augmentation drastique!…
Vous vous doutez bien que nous avons protesté avec vigueur, invoquant notamment les années de loyauté du Laurier envers Desjardins, les moyens mis en place et les sommes investies par les copropriétaires au cours des dernières années pour réduire les risques liés aux fuites d’eau, les vérifications annuelles de nos systèmes de sécurité, etc.
Nos arguments n’ont pas reçu le niveau d’écoute souhaité, prétextant que les assureurs doivent assumer des pertes énormes découlant notamment du réchauffement climatique, que ce soit les inondations survenant partout au pays, des violents feux de forêt dans l’Ouest canadien et récemment les tornades dévastatrices au Québec. D’autres assureurs ont été invités à nous faire des propositions et le constat a été pire qu’avec Desjardins: prime encore plus élevée et franchise comparable. Cela devient évident que les assureurs se désengagent de plus en plus de certains risques en faisant assumer aux copropriétaires les sinistres de 100 000 $ et moins.
Comme nous avons l’obligation légale de capitaliser notre fonds d’auto assurance au même niveau que la franchise, vous comprendrez que le prochain budget devra tenir compte de cette nouvelle problématique et de son impact sur vos frais de condo.
Je m’en voudrais de ne pas souligner en terminant le travail spectaculaire effectué par les autres membres de votre conseil d’administration et des nombreux comités de bénévoles qui nous permettent de réduire nos coûts à plusieurs chapitres. Au cours des prochaines semaines, je vous encourage à vous impliquer dans l’un ou l’autre de ces comités ou poser votre candidature comme membre du conseil d’administration lors de l’assemblée générale annuelle. Le Laurier aura besoin de vous pour faire face aux nombreux défis qui nous attendent.
Bon été à tous,
Jasmin Gosselin
